KOLIKO ZAISTA KOŠTA IZGRADNJA KUĆE?

1. PLAC I POREZ NA PROMET

Cijena placa zavisi od lokacije i planske namjene, a pouzdane statistike cijena zemljišta po opštinama nema. Zato je najbolje porediti oglase za istu zonu i prije kupovine obavezno provjeriti namjenu parcele u planskom dokumentu, kao i vlasništvo i terete u listu nepokretnosti (prostorplus.me/clanak/kako-izvaditi-i-citati-list-nepokretnosti).

Na kupovinu placa kupac plaća porez na promet nepokretnosti:

•   3 odsto na iznos do 150.000 eura,

•   4.500 eura plus 5 odsto na iznos od 150.000 do 500.000 eura,

•   22.000 eura plus 6 odsto na iznos preko 500.000 eura.

Poreska prijava podnosi se u roku od 15 dana. Ako se nepokretnost kupuje od investitora uz PDV, porez na promet se ne plaća.

2. PROCEDURA PO NOVOM ZAKONU

Od marta 2025. primjenjuju se novi Zakon o uređenju prostora i Zakon o izgradnji objekata. Porodična stambena zgrada je, po zakonu, zgrada do 300 m² neto površine namijenjena stanovanju investitora i članova njegovog domaćinstva. Za nju procedura izgleda ovako:

1.  Urbanističko-tehnički uslovi. Izdaje ih nadležni sekretarijat u opštini ili Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, zavisno od planskog dokumenta, uz taksu od okvirno 50 eura.

2.  Idejno rješenje i saglasnost gradskog arhitekte na njega.

3.  Glavni projekat. Revizija glavnog projekta za porodičnu kuću nije obavezna.

4.  Zahtjev za građevinsku dozvolu, uz glavni projekat i saglasnost gradskog arhitekte. Dozvola se izdaje u roku od 30 dana.

5.  Gradnja. Stručni nadzor za porodičnu kuću nije obavezan, ali se preporučuje.

6.  Upotrebna dozvola. Podobnost kuće za upotrebu utvrđuje se izjavom izvođača radova, bez tehničkog pregleda.

Detaljnije o koracima pisali smo u tekstovima „Kako dobiti građevinsku dozvolu u Crnoj Gori?” i „Koja dokumentacija je potrebna za izgradnju porodične kuće u Crnoj Gori?”.

3. PROJEKTNA DOKUMENTACIJA

Zvaničnog cjenovnika projektovanja u Crnoj Gori nema, a cijena zavisi od biroa, složenosti kuće i obima projekta. Okvirno, idejno rješenje košta oko 4 eura po kvadratu, a glavni projekat oko 12 eura po kvadratu, što je za kuću od 150 m² ukupno oko 2.400 eura. Glavni projekat obuhvata sve djelove: arhitekturu, konstrukciju, elektro i mašinske instalacije, vodovod i kanalizaciju i zaštitu od požara.

Savjet: tražite ponude od dva ili tri biroa, sa jasno navedenim sadržajem: koje faze ulaze u cijenu, koliko je izmjena uključeno i da li cijena obuhvata geodetske usluge, projekat enterijera i nadzor.

4. KOMUNALIJE

Naknada za komunalno opremanje građevinskog zemljišta često je najveće iznenađenje u budžetu. U Podgorici se plaća po kvadratu neto površine objekta, a iznos zavisi od zone: od 141,56 eura u zoni Ia, preko 63,46 eura u zoni IV, do zone VI u kojoj se ne plaća. Za kuću od 150 m² to znači od nule do više od 21.000 eura.

Važeća odluka Glavnog grada predviđa i umanjenja:

•   30 odsto za objekte do 200 m², ako se cijeli iznos plati u roku od 15 dana,

•   plaćanje na rate do deset godina za objekte do 200 m², uz prvu ratu od 20 odsto,

•   50 odsto za objekat kojim se rješava stambeno pitanje, ako investitor i članovi domaćinstva u posljednje tri godine nijesu imali stan ili kuću u Crnoj Gori, uz ostale uslove iz odluke.

Vlada je početkom oktobra 2026. dala saglasnost na izmjene kojima se mijenjaju granice zona, dok iznosi ostaju isti, pa provjerite u kojoj je zoni vaša parcela. Novi Zakon o uređenju prostora uvodi i drugačiji sistem naknada, pa se pravila u narednom periodu mogu mijenjati. U drugim opštinama važe njihove odluke, sa drugačijim iznosima.

5. PRIKLJUČCI

Za priključenje na elektroenergetsku mrežu (CEDIS) i na vodovod i kanalizaciju plaćaju se naknade prema cjenovnicima distributera. Iznos zavisi od snage priključka, udaljenosti od mreže i lokacije, pa tražite ponudu za konkretnu parcelu prije početka gradnje. Ako mreža ne postoji u blizini, ovaj trošak može biti znatan.

6. GRADNJA

Ovo je najveća stavka i najteža za precizno predviđanje. Dva orijentira iz javnih izvora:

•   Prema procjeni Mila Gujića iz Privredne komore s početka 2025, izgradnja kvadrata stana prosječnog kvaliteta u Podgorici košta oko 800 eura, bez projekta, revizije, nadzora, saglasnosti, komunalija i zemljišta.

•   Monstat u strukturi prodajne cijene novih stanova trošak gradnje iskazuje na 1.960 eura po kvadratu (drugi kvartal 2026). To je, međutim, dio cijene koju plaća kupac stana, a ne cijena po kojoj izvođač gradi kuću.

Najveći uticaj na cijenu imaju veličina i oblik kuće, nivo završne obrade, sistem grijanja i hlađenja, kao i dostupnost izvođača. Cijene rada i materijala posljednjih godina rastu, pa ponude starije od nekoliko mjeseci nijesu pouzdane.

7. NADZOR I REZERVA

Iako zakon za porodičnu kuću ne propisuje obavezan stručni nadzor, nezavisan inženjer koji prati radove često se isplati: jedna otkrivena greška u hidroizolaciji ili armaturi vrijedi više od cijene nadzora. U budžet uvijek uključite i rezervu od 10 do 15 odsto za nepredviđene troškove.

Najvažnije je da budžet pravite po stavkama, ne po kvadratu. Projektne birose, izvođače i nadzorne inženjere možete pronaći u adresaru prostorplus.me.